Je vais vous détailler le montage d’accession au logement que nous proposons, basé sur un démembrement de propriété et la participation de la mairie au foncier.

1. La structure du montage

Dans ce système :

• La mairie apporte le terrain sur lequel sera construit le programme.
• La mairie conserve toujours 33 % de la nue-propriété du bien, ce qui lui permet de garder une part du patrimoine immobilier.
• L’acquéreur, qu’il s’agisse d’un primo-accédant ou d’un investisseur, achète 66 % de la nue-propriété.

L’usufruit est réparti selon le type d’opération :

• Dans le cadre d’un achat : l’usufruit revient au primo-accédant. Il peut donc occuper le logement immédiatement et en tirer tous les bénéfices (habiter, revendre, etc.), même si la mairie reste copropriétaire d’une part du bien (33 % de la nue-propriété).
• Dans le cadre d’une location : l’usufruit reste à la mairie, qui gère le logement, le loue et perçoit les loyers. L’acquéreur détient la nue-propriété, mais n’a pas le droit d’occuper le logement ni de percevoir les loyers tant que l’usufruit est exercé par la mairie.

2. Les rôles et avantages de chaque partie

Pour la mairie :

• Elle maîtrise l’usage des logements : décider qui peut occuper le logement, proposer des loyers adaptés ou sociaux, etc.
• Elle conserve une part du patrimoine (33 % de la nue-propriété), ce qui représente un actif durable.
• Dans le cadre d’une location, elle perçoit l’intégralité des loyers (usufruit).
• Elle participe activement à la production de logements sur son territoire sans avoir à acheter le terrain ou financer l’intégralité du programme.

Pour le primo-accédant / investisseur :

• L’achat de 66 % de la nue-propriété réduit fortement le prix par rapport à un achat classique de pleine propriété.
• Dans le cadre d’un achat, l’usufruit lui permet d’occuper le logement immédiatement et de bénéficier de tous les droits liés à l’usage.
• Dans le cadre d’une location, même s’il n’a pas l’usage du logement, il devient propriétaire d’un actif immobilier qui prendra de la valeur dans le temps.
• À terme, il peut récupérer l’usufruit si des conditions sont prévues, ou tirer profit de la valorisation de la nue-propriété.

3. Exemple chiffré sur un programme de 5 millions d’euros

Prenons un programme immobilier global de 5 millions d’euros :

• La mairie apporte le terrain et garde 33 % de la nue-propriété.
• L’acquéreur finance 66 % de la nue-propriété.
• Le coût d’entrée pour l’acquéreur est donc nettement réduit par rapport au prix de pleine propriété (environ 2/3 du coût théorique du bien, à ajuster selon les valorisations locales).
• Si le logement est acheté : l’acquéreur bénéficie de l’usufruit et peut habiter le logement.
• Si le logement est loué : la mairie conserve l’usufruit et perçoit les loyers, tout en gardant 33 % de la nue-propriété.

Ce montage permet de réduire le coût d’accès à la propriété, de maîtriser l’usage des logements et d’optimiser la valorisation patrimoniale pour toutes les parties.

4. Pourquoi ce montage est intéressant

1. Pour la mairie : elle sécurise le patrimoine public, maîtrise les loyers et l’usage, et développe des logements accessibles sans financer l’ensemble du projet.

2. Pour le primo-accédant / investisseur : il entre dans la propriété à un prix réduit et peut utiliser le logement immédiatement dans le cadre d’un achat. Dans le cas d’une location, il détient un actif qui prendra de la valeur sur le long terme.

3. Pour le projet global : le programme peut se financer plus facilement puisque le foncier est apporté par la mairie et que le montage réduit le besoin de financement complet pour chaque acquéreur.